Particularidades sobre aluguel em Montreal

Antes de começar, é importante frisar que podem haver diferenças de regulamento para locação de imóveis a depender da província e até mesmo da cidade onde você vai morar no Canadá.

Apesar de muitas dessas regras serem comum em grande parte do país, este post trata especificamente do regulamento da província de Quebec, assim, quando toda vez que me referir a cidade Montreal, tome como regra geral, todas as cidades dessa província.

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1. Data de início e renovação dos contratos de locação

A primeira particularidade sobre a locação de imóveis em Montreal, e diga-se de passagem, a mais estranha para nós brasileiros, é o fato de que todos os contratos de aluguel devem ser iniciados no dia 1 de julho. Curiosamente, isso se deve a uma lei ainda remanescente do período colonial, onde inquilinos precisam ser protegidos de ordens de despejo durante o inverno.

Bom, eu já mudei durante o inverno, além de ter ajudado alguns amigos com as suas mudanças durante esse período e posso garantir, não é nada agradável e prático carregar móveis e caixas a uma temperatura de -20°C. Por isso, fica a dica!!! Se você puder, evite essa época do ano se pretende resolver sua vida de um jeito mais simples.

Mas se não tiver jeito, eu até já sei qual será sua próxima pergunta. E se eu precisar chegar ao Canadá fora dessa data (1 de julho)? Bom, nem todos que chegam ao Canadá podem se dar ao luxo de casar essa data de contrato com seu planejamento de mudança para outro país, assim, senhorios vão abrir uma exceção, ajustando seu contrato para ele possa ter um ciclo completo de um ano ou mais até que data de renovação case novamente com 1 de julho novamente.

Para explicar melhor, tome como exemplo alguém que chegou aqui em fevereiro de 2023 e assinou o contrato assim que chegou. Mesmo sendo de praxe que os contratos tenham um ano de duração, a próxima data para sua renovação poderá será em 1 de julho de 2024 e não em fevereiro. Mas há muitos casos em que alguns proprietários mantêm um ano fechado, fazendo a renovação na data em que assinou, nesse caso, de fevereiro da 2023 a fevereiro de 2024.

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2. Você pode ter de pagar taxas adicionais ao alugar um imóvel em Montreal

A segunda particularidade na locação de imóveis em Montreal consiste na cobrança de taxas adicionais que podem ser incluídas ou não em seu contrato. Muitas delas podem ser bem estranhas para nós brasileiros, como por exemplo:

Taxa de Aquecimento:

A taxa de aquecimento dos imóveis em Montreal pode variar de acordo com o tipo de imóvel e meio de aquecimento usado. Assim, alguns proprietários podem incluir o valor a parte ou embutido no valor de seu aluguel.

No primeiro imóvel em que eu morei, o custo do aquecimento já é incorporado ao aluguel, pois se tratava de um condomínio de apartamentos gigante (800 unidades em várias torres). No segundo e atual contrato, eu pago o valor do aquecimento incorporado em minha conta de energia elétrica. Como meu imóvel é novo e possui uma grande eficiência no isolamento térmico, o valor é bem acessível (CA$ 129/mês), mas nem todos podem ser a esse luxo.

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Em Quebec, o sistema de calefação residencial mais comum é a irradiação elétrica. Resumindo de forma bem rápida, é como se você tivesse um ferro elétrico espalhado em várias partes da casa, só que ligados quase todo o tempo, mas outras formas de aquecimento mais eficientes. Como esse não foco deste post, não irei entrar em detalhes, vou deixar para falar sobre isso em breve.

Dica de ouro! Dependendo das condições do imóvel que você encontrar em sua pesquisa, o custo com o aquecimento pode se tornar uma despesa significativa durante o inverno (pelo menos 5 meses em Montreal). Uma forma de verificar o quão eficiente é o isolamento térmico do imóvel pode vir a ser uma dor de cabeça para você é consultar o histórico de consumo energético pelo endereço. Felizmente, há um serviço é público disponível online no site da Hydro-Québec (cia energética de Quebec). Basta informar o endereço e código postal do imóvel para verificar o histórico de consumo da unidade.

Taxa de aquecimento da água:

Viver -20°C durante o inverno sem um banho bem quentinho não dá né? Assim, você pode ter de pagar a mais por isso também. No meu caso, o boiler que aquece água de minha casa é alimentado por eletricidade, dessa forma, esse custo também para minha conta de luz. Há certos imóveis que podem outros métodos para aquecer o bolier como gás ou óleo e isso pode ser cobrado a parte. Fique atento.

Seguro residencial:

Para explicar melhor esse tópico eu preciso fazer um parênteses quanto às modalidades de locação em Montreal (e modo geral no Canadá). A primeira modalidade diz respeito à categoria de imóveis básicos e sem mobiliário, algo que estamos bem acostumados no Brasil. A segunda, bem mais comum em imóveis não apenas no Canadá, mas em toda a América no Norte, consiste em imóveis semi mobiliados. Ao alugar apartamento mobiliado em Montreal, espera-se, no mínimo, que este seja entregue com fogão, geladeira e, as vezes, máquina de lavar louças. Em alguns casos, você pode contar com máquina de lavar e secar roupa e ar condicionado.

Pois bem, para a categoria de imóveis não mobiliados, é comum que você seja o responsável pelo seguro residencial e explico o porque. Quando você se muda para esse tipo de imóvel, você leva para dentro todos os seus eletrodomésticos de linha branca, como chamados no Brasil, e com eles, o risco de incêndios ou vazamentos não apenas a sua unidade, mas também a de seus vizinhos devido a fatores como má instalação ou falta de manutenção.

Nesse caso, o custo de reparação é algo que deve estar asegurado pelo inquilino, já a responsabilidade por qualquer dano será decorrente de bens onde o senhorio não tem acesso ou controle. Algo que já não ocorre quando ele é dono dos aparelhos e responsável direto pela troca ou manutenção em caso de problemas.

Mas esse não é o único caso em que o seguro residencial pode ser imposto, há muitos proprietários que incluem essa condição em casas em Montreal, independentemente de ter ou não eletrodomésticos instalados.

Felizmente, você precisa vender um rim para pagar esse valor. Na maioria dos casos, um seguro residencial não ultrapassa mais de CA$ 60 para apartamentos de 3 quartos. Eu mesmo pago cerca de CA$ 29, mas é preciso uma boa negociação com seu banco ou agente.

Taxa de condominio:

Mesmo que proprietários de unidades condominiais sejam obrigados a paga-las, e claro, incorporar-las no custo do aluguel, você NÃO pode ser cobrado diretamente por isso. Essa é uma regra muito bem definida aqui. O mesmo vale para taxas municipais e escolares (o equivalente ao nosso IPTU).

Aluguel de garagem ou locker:

Se você é do tipo que está acostumado com o benefício de ter uma vaga para estacionar seu carro toda vez que aluga um imóvel no Brasil, repense isso ao mudar para Montreal. Ter uma vaga para estacionar o carro aqui é privilégio de poucos, por essa razão, você também deve incluir esse custo em sua conta de moradia. Alguns contratos podem incluir isso formalmente ou não, então, fique atento.

O mesmo vale para quem deseja um locker para guardar as tralhas que você certamente vai acumular no Canadá.

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Taxa de luz, água e esgoto:

Em se tratando de energia elétrica, considera a mesma regra com a qual já está acostumado no Brasil. Todavia, você ficar feliz em saber que água e esgoto em Quebec são subsidiados pelo governo da província, assim, sua conta será 0800.

Outra informação relevante sobre a energia elétrica em Quebec é o fato que a província possui uma das menores taxas de luz entre cidades na América do Norte. Coincidência ou não, Quebec tem a maior matriz energética hidrelétrica do Canadá, sendo responsável por mais de 70% de toda energia gerada por essa fonte no país.

3. Seus direitos de locatário são protegidos e regulados por lei

Pouca gente sabe, mas existe um órgão do governo responsável por regular todas relações contratuais entre senhorios e inquilinos em Quebec e ele chamado Tribunal administratif du logement. É neste espaço que proprietários devem solucionar seus conflitos com inquilos e vice versa.

No geral, a lei que regulamenta a locação de imóveis em Montreal é pro-inquilino, mas nem todos fazem uso desse direito e é com isso que os senhorios contam para coagir seus futuros e inexperientes clientes.

4. Só assine se for um contrato oficial de Quebec

É seu direito como locatário ter um contrato de arrendamento oficial, especialmente porque eles detalham os regulamentos de habitação de Quebec no próprio documento. Seu senhorio deve lhe fornecer um, e você pode verificar os documentos que recebe em relação aos modelos disponíveis do governo.

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5. NÃO envie dinheiro a um senhorio antes de assinar seu contrato de locação

É comum que os proprietários peçam dinheiro adicional a inquilinos, às vezes antes mesmo de um acordo formal ter sido assinado. Mas não é assim que o aluguel funciona por aqui, e você deve sempre esperar até que seu contrato seja assinado antes de fazer seu primeiro pagamento de aluguel — o único dinheiro que seu senhorio pode pedir é primeiro aluguel, entretanto, há uma grande controvérsia nesse tópico que já vou explicar.

É perfeitamente compreensível que estudantes internacionais ou mesmo trabalhadores qualificados cheguem ao Canadá sem histórico de crédito ou referências e isso cria uma pressão maior nos inquilinos em concordar com pedidos de caução adicionais solicitados pelos na tentativa de garantir o imóvel a você. Mesmo que você seja um recém-chegado sem crédito e sem conexões, você ainda tem os mesmos direitos de moradia que um residente regular de Quebec, não importa o quão insistente seu senhorio possa ser.

Pois bem, isso é o que a lei diz na teoria, mas, infelizmente, não é o retrato da realidade para maioria esmagadora dos inquilinos em Montreal. Eu tive muita sorte de fechar meu primeiro contrato de locação ainda no Brasil, mas tive a ajuda de amigos no Canadá para isso. Como meu primeiro contrato foi firmado com uma grande empresa do ramo imobiliário do Canadá chamada Capreit, o processo foi bem preto no branco, sem cauções abusivas ou surpresas com contratos leoninos, mas essa não é a regra geral.

No meu caso, tinha amigos morando no mesmo condomínio e eles foram nossas referências no processo. Diferentemente do Brasil, aqui não é comum usar fiadores no processo, em vezes disso, você pode usar um serviço bancário como garantidor.

O fato de sempre haver uma maior demanda em relação a oferta de imóveis deixa as coisas muito mais fáceis para o senhorio, já que ele vai persuadi-lo pagar a caução, sempre argumentando que existe uma fila de outros clientes que estará disposto a fazer o mesmo. Dessa forma, o mercado acaba sendo prostituído pelos próprios imigrantes que chegam sem condições de negociar.

Em nosso segundo imóvel, tínhamos pouco mais de um ano de Canadá e nosso histórico de crédito ainda não era bom o suficiente, como resultado, morremos numa caução de dois meses aluguel, pois estávamos tratando com um senhorio mais exigente.

6. Não forneça dados pessoais além do necessário

Imigrantes de modo geral podem se sentir pressionados por senhorios ou mesmo agentes imobiliários a fornecer dados como no número do seguro social, mas esse não é o caso. Os proprietários nunca podem pedir seu SIN, número de cartão de crédito, carteira de motorista, número de passaporte, visto de estudante, número de seguro de saúde ou número de conta bancária.

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Os contratos de locação não devem ter cópias de tais documentos, e se por alguma razão isso for solicitado, o agente imobiliário ou senhorio deve anotar apenas os dados relevantes ao contrato de locação padrão (Tópico 1) de próprio punho com sua devida permissão.

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7. NÃO pague seu aluguel com moedas não rastreáveis

Métodos de pagamento como cupons ou Bitcoin tornam perigosamente fácil para os proprietários enganá-lo, pois não são rastreáveis. É importante pagar seu aluguel por meio de métodos rastreáveis, tanto para quaisquer ações legais futuras quanto para garantir que seu senhorio não possa alegar que você nunca pagou. Uma das formas mais comum de se fazer isso no Canadá é usar serviços como o Interac (equivalente ao nosso PIX).

Fique atento ao fato de muitos proprietários só iram fornecer recibo de pagamento se você pedir.

8. Faça suas próprias verificações de antecedentes sobre quaisquer proprietários ou agentes imobiliários suspeitos

Entenda como “Suspeito” qualquer proprietário que afirma estar fora do país. Segundo site HOJO, esta é uma tática bem comum usada em golpes de aluguel em Montreal. Estes golpistas vão se passar por um agente de uma empresa imobiliária ou uma empresa de gerenciamento agindo como representante do proprietário do imóvel que está fora do país

Para verificar se o seu potencial senhorio é legítimo, você pode pesquisar pesquisar no diretório municipal de proprietários de Montreal. Você também pode fazer uma simples pesquisa no Google para verificar se a empresa de gerenciamento é de fato uma empresa real.

9. NÃO pague ao seu senhorio quaisquer depósitos ou taxas além do aluguel do primeiro mês (ou uma parte dele)

Os proprietários em Quebec não podem pedir qualquer tipo de taxa ou depósito de um locatário ou inquilino em potencial. Exemplos comuns de taxas ilegais são taxas de inscrição, depósitos de danos, depósitos de chaves ou depósitos de móveis, de acordo com o mesmo site HOJO. Seu senhorio só pode pedir que você pague uma parte, ou o valor total, do aluguel do primeiro mês com antecedência, nada mais.

Como já explicado, nem sempre isso vai funcionar para todos os casos. De toda forma, fique atento ao que vai ser cobrado, pois você tem todo o direito de saber o que está incluso ou não em seu contrato.

Dúvidas frequentes sobre contratos de aluguel em Montreal

Como funciona a renovação do contrato de locação em Montreal?

Inquilos devem se manifestar formalmente por escrito através de um aviso prévio de três meses antes do vencimento seu contrato que tem interesse em permanecer ou não no imóvel. Como procedimento padrão, seu senhorio deve fornecer um aditivo contratual onde você concorda com essa condição.

Como é feito o reajuste do valor do aluguel em Montreal?

Em Montreal, os inquilinos têm muitos direitos e proteções legais. Por exemplo, os proprietários não podem aumentar o aluguel arbitrariamente e devem fornecer um aviso prévio de três meses antes de aumentar o aluguel.

O Tribunal administratif du logement é responsável por estimar o teto de reajustes anuais definindo o valor percentual para reajuste. Se seu senhorio impor um valor de reajuste abusivo sem justificativa, é seu direito verificar se este está dentro dos limites estimados. Caso contrário, você pode entrar com pedido de revisão usando o tribunal como mediador.

Quais são os deveres do inquilino em um contrato de locação em Montreal?

Como todo contrato de locação, você deve estar não apenas aos seus direitos, mas também aos deveres. E em se tratando de Montreal, podem haver alguns pouco familiares aos locatários brasileiros, entre eles:

1. Churrasqueira – Você pode até ter uma boa varanda em seu apartamento, mas isso não significa que você está liberado para instalar uma churrasqueira e chamar os amigos para um tradicional Barbecue de verão em Montreal. Esta restrição tem a ver principalmente com normas de controle e prevenção de incêndios, pois o fogo se espalha muito, mais muito rapidamente em construçõesna America no Norte. O mesmo vale para quem tentar fazer algo do tipo dentro de casa no inverno. Fogareiros alimentados com gás propano são altamente perigosos.
2. Pets – Gatos e cães nem sempre são bem vindos, mas você pode encontrar algumas exceções, permitindo que você more com seu pet dependendo da raça e porte.
3. Plantas – Pode parecer estranho, mas há senhorios que podem até mesmo restringir que você tenha plantas em casa. Isso se deve ao fato de que algumas delas podem aumentar o nível de umidade acima do suportado pelo imóvel, causando condensação excessiva nas janelas e paredes durante o inverno.
4. Silêncio – Como de costume no Brasil, a regra do silêncio também vale por aqui. Então, nada de festas ou som alto depois às 22h.
5. Cigarro – Fumar dentro de casa jamais, a menos que você saiba como desligar o detector de fumaça. Isso inclui a cannabis (de forma bem expressa em seu contrato). E a regra vale mesmo para aqueles que possuem varanda ou tentarem fazer isso na janela. Só não espere muita obediência a essa restrição em Montreal.
6. Sapatos – Como ainda existem muitas construções antigas em Montreal onde as lajes são feitas de madeira, o isolamento acústico não é dos melhores, assim, caminhar com sapatos em casa pode se tornar um tormento para quem vive no apartamento debaixo.
7. Limpeza com água – Como bom brasileiro que você, limpar a casa, significa lavar a casa usando bastante água, pano de chão e rôdo, certo? Errado!!!! Esqueça aquela boa limpeza com o balde do lado. As construções por aqui são feitas literalmente de papel, assim, o jeito é se contentar com os malditos mops e muito produto químico, que juntos, fazem um serviço muito meia boca para nossos padrões de limpeza.
8. Pintura ao sair – Diferentemente do Brasil, você não é obrigado a entregar o imóvel pintado como você recebeu. Seu senhorio deve entregar o imóvel em condições de uso aceitáveis e a responsabilidade de mantê-lo se limita ao bom senso, como por exemplo, não pintar paredes de outras cores que não as que foram entregues, mas você não precisa necessariamente deixar o imóvel todo pintado como novo ao sair.

Quais direitos eu tenho como inquilino num contrato de locação em Montreal?

1. Pagamento – Inquilinos têm o direito de reter o aluguel se o imóvel não estiver em boas condições ou se o proprietário não cumprir suas obrigações.
2. Manutenção – Proprietários imóveis semi mobiliados são os responsáveis por qualquer reparo e manutenção dos aparelhos instalados em seu imóvel, assim, não hesite em contatá-lo em caso de mau funcionamento. Se o problema não for resolvido a tempo, o mínimo que o seu senhorio tem a fazer é substituir o aparelho o mais rápido possível. Fique esperto para usar o recurso número um sempre algo não for resolvido.
3. Controle de pragas – Caso você seja vítima de infestação de pragas como baratas, ratos, cupins ou os famigerados bedbugs, seu senhorio deve ser imediatamente comunicado para tome as providências necessárias como dedetizações ou contratação exterminadores. Não aceite soluções paliativas como uso de veneno ou algo tipo. Nunca assuma esse tipo de tarefa por conta própria.
4. Imposto de Renda – Seu senhorio deve entregar em tempo hábil um documento chamado Relevé 31 necessário para sua declaração de renda anual todos os anos. Geralmente isso deve acontecer entre os meses de janeiro a fevereiro de cada ano, pois o prazo final para declaração termina em 31 de março.

Você também pode consultar a legislação oficial do locatário em Quebec neste link.

Considerações finais

Como não tem como resumir toda a legislação de inquilinato de Montreal em um único post, fiz o máximo para listar os tópicos mais relevantes. Quem quiser ir mais a fundo deve consultar as referencias que citei.

Outra coisa importante a se dizer é que não existe receita de bolo pronta para alugar um imóvel em Montreal. Tenha em mente que você também direitos e não apenas deveres. Não porque você é imigrante que tem de aceitar tudo sem questionar. Esse é um dos erros mais comuns cometidos por recém-chegados.

Quando mudamos de país nos sentimos muito fragilizados por questões como comunicação, choque cultural e, sobretudo, pelo desconhecimento das leis locais. Não se deixe levar por esses sentimentos quando sua moradia estiver em jogo.

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Há muitos recursos disponíveis para ajudar novos locatários a gerenciar o caótico mercado imobiliário em Montreal. Se você se encontrar em uma situação difícil com seu senhorio, incluindo discriminação, recomendando que você entre em contato com o Comité du Logement (comitê local de habitação). Para problemas relativos a contratos ou reajustes abusivos, acesse o Tribunal administratif du logement.

Bom, era isso que eu tinha para dizer no post hoje. Inscreva-se em nossa newsletter para receber atualizações semanais sobre a vida no Canadá, sobretudo em Quebec e Montreal.

Nos vemos no próximo post! 😉